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住宅ローン相談

住宅ローン選びは慎重に

住宅ローン選びは慎重に夢のマイホーム。でも避けては通れないのがお金の問題ですね。
国内においては年間80万件以上の住宅ローンが契約される一方で、住宅ローンが支払えずに多くの方がマイホームを手放します。最近数年間は法律で住宅ローンの返済を猶予できたこともあり少なくはなっていますが、それでも年間約5万件。そして返済猶予を解消される方が急増する2013年度は10万件を超えると予想されています。しかもこの数字は自己破産など法的措置によりマイホームを手放した件数です。法的措置に頼らず任意売却によりマイホームを手放したケースも含めれば、「おおよそ8~9人に一人は住宅ローンによってマイホームを追われる。」というのが現状です。この状況にもし金利上昇が加われば・・・。

変動金利・短期固定選択型のリスク

2012年12月の政権交代以降、景気回復の見通しと共に、長引く超低金利にも変化が表れはじめています。現在マイホーム購入を検討されている方はもちろん、住宅ローンを変動金利や固定選択型で返済中の方にとっても金利上昇はとても心配な話題です。
バブル景気最中の1990年前後には住宅ローンが8%以上の金利を付けていた事実もあります。
「これからの日本はそこまで景気が良くならないか金利もそこまでは上がらない。」
といった認識は正確ではありません。景気が悪くても金利が上昇することはあります。歴史的に見れば戦後の日本も経験していますし、世界的には多くの国々でごく最近でも起こっています。
では金利の上昇がどれだけ毎月の返済額に影響するかを確認してみましょう。

変動金利(固定金利選択型)のリスク

皆様いかがですか? ①までならまだしも、② や ③の水準まで上昇したら多くの家庭では家計がかなり窮地に追い込まれると思われます。

住宅ローン契約時、変動金利・短期固定選択型は長期固定金利より最大で2割程度、毎月の返済額が安くなります。
一方で将来的には最大で2倍、いやその上限なく返済額が高くなるリスクを抱えます。

変動金利の住宅ローンはハイリスクな金融商品のようなものであることは覚えておいてください。

金利タイプの選び方

変動金利には大きなリスクがあるからすべての方に固定金利が良いというわけではありません。

  • 夫婦共働きで計画的に繰り上げ返済が可能な方。
  • 両親も含め、相当の資産を有する方。
  • 短期間での住み替えを考えている方。

以上はほんの一例ですが、まとめると「10~15年の比較的短期間で、住宅ローンの全部もしくは大半を返済できる見込みがある。」こういった方は積極的に変動金利を活用するべきだと思います。
そうでない方にとっては、固定金利が安全な選択肢であることは先述の通りです。
ただもう少し選択肢を広げると

  • 金利タイプの異なる二つの住宅ローンを組み合わせる。
  • 元利均等ではなく元金均等の住宅ローンを契約して金利上昇のリスクを軽減する。

といった方法もあります。
いずれにしても信頼できる専門家を交えて慎重に検討してください。
住宅ローンは金利タイプの選択がすべてと言っても過言ではありません。

信頼できる住宅ローンの専門家

信頼できる住宅ローンの専門家住宅ローンを契約する方が誰に相談をするか。
もっとも親身になって相談に応じてくれ、時には金融機関の紹介から必要書類の準備等、煩わしい手続きまで手伝ってくれるのは住宅販売業者の営業マンです。大変頼りになる存在です。
ただ、住宅ローン選びに関しては必ずしも中立ではありません。
彼らにとって住宅ローンの審査可否はとても大きな問題です。そしてその審査のもっとも重要な要素がお客様の返済能力です。金融機関が返済能力を判定する際、算定要素にするのは当初の住宅ローン返済額です。
同じお客様でも、変動金利であれば審査可・固定金利であれば審査否、といった状況が起こり得ます。
また「家賃と同程度のローン返済」といったキャッチコピーをよく見かけます。こういった場合のほとんどは変動金利が前提になっています。
住宅を購入していただくのが唯一の目的であれば、もっとも低い変動金利をお勧めするのが簡単です。

次いで相談に応じてくれるのは金融機関の担当者です。
彼らの目的は何でしょうか? それは自社の住宅ローンを販売することです。
住宅ローンは金融機関のドル箱商品です。安定的な金利収入が見込め、保全(保証会社や不動産担保)がしっかりしている為、貸し倒れのリスクがとても小さいからです。
フラット35は金融機関にとって自社の住宅ローンではありません。
代理店としての取り扱い手数料収入は見込めますが、金利収入の比ではありません。
金融機関の主力商品は

  1. 変動金利
  2. 固定金利選択型(3~10年)

この二つです。
住宅販売業者の営業マン・金融機関の担当者にも信頼できる方はたくさんいます。
ただお客様に対して、こと住宅ローンに関しては中立になりづらい環境にいることは間違いありません。

中立的な信頼できる専門家からのセカンドオピニオンが必要不可欠です。
中立的な専門家は住宅販売業者や金融機関に帰属してはいません。
信頼できる専門家はお客様との対話とライフプランニング(お金に関する将来設計)を基に、
お客様の現在だけではなく、遠い将来のことまで共に考えます。
不測の事態に備えた処方箋も用意します。

住宅ローンの返済に追われて、不憫な生活を強いられないように。
夢のマイホームを住宅ローンが原因で手放すことにならないように。
末永く明るく豊かな生活を送っていただくことが我々の希望です。

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